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新政后，苏州楼市未来走向如何，现在是下手的好时机吗？
新政后半个月，很多买房人跟我说：“纠结了，突然不知道该干什么了。“
刚需的纠结在于，2年社保的刚性门槛，限价新房中签难，二手房性价比低.......都说刚需不用纠结，越早上车越好，但毕竟钱是自己掏的，看一眼上浮的利率，犹豫反复。
置换客户的纠结，显然要更复杂一点——因为需要“先卖后买”，没卖吧，怕低位出手、卖完后悔；卖掉了吧，揣着现钱，不知道接下来要干什么；再或是即便卖掉，但离置换的目标楼盘还差钱。
我想的是，眼下买房人种种的进退失据，说到底，还是对后市的走向判断不清。
当你自己都不知道应该“看多”或者“看空”的时候，自然而然，就失去了下一步动作的底气。
所以，今天我们来帮大家捋一捋。
苏州楼市接下来的走向如何呢？
这个问题说来宏大，但也并非无迹可寻。下面我们将从成交、供应、价格、市场情绪、热点现象等等方面，还原一下苏州楼市的基本面。
01
成交：积压网签释放，下行大趋势
7月中旬开始，苏州的新房成交，呈现明显的下滑趋势。尤其是新政之后，周成交量基本跌到了一千多套左右——因为政策当周系统暂停，积压了不少的网签。
8月份，网签开始回升一点，但也是因为积压的网签释放。此外，新房网签滞后严重，想在数据端口得见“新政之影响”，起码等到9月份。
相比新房，二手房成交的及时性稍微好一点，但近期成交主要也是以新政前积压的网签释放为主，总体走势和新房差不多。
值得注意的是，园区作为最早实施限售的区域，成交环比是在持续下跌的——政策效果已显现，区域网签量也相对稳定了。
综上，虽然积压网签释放带来了一小波回升，但下行的大趋势亦十分明显——重回周成交两三千套的高位，可能性微乎其微。
02
供应：可售存量少，但潜在供应较大
截止发稿日，苏州的可售新房住宅存量，是33571套，按照七月7701套/月的去化速度计算，大概还有4~5个月的去化周期。
看上去是挺短的，不够卖。不过，这个存量里不包括众多“已经达到销售条件但未取得预售”的楼盘，也就是我们经常说的，”预售被压着“的楼盘。
对比去年同期，供应量增加明显
新政后，房源推新的速度，明显速度加快了，对比一下去年就知道了，去年7月新增住宅供应是18.4万方，今年7月是64.18万方，3倍有余。
而“7.24”至今，已有20盘领取了预售——在政策“稳定供应”的思路下，新盘供应短时间内不会短缺的。
而在土地端口，今年供地面积大约是400万方，按照平均容积率2.5，单套平均100平面积算，差不多可以建房1000万方，约10万套房源，大抵是可以满足市场需要的。
新政之后，你也能感受到放地节奏的加快：
吴江接连3场土拍，而传闻中的市区“4号公告”，据说也在路上了，且据可靠消息，园区也将有宅地放出，可以期待一下。
03
价格：新房限价二手房初现松动
苏州的备案限价，测算起来并不是很困难，业内人甚至还流传有一个计算公式：
价格≈（地价+10000）*1.1+（精装1~2k）
不过正如你所见，这个价格测算体系，还是略有偏差的——最终的备案价格，往往只会比公式算出来的更低。
尤其是“7.24”新政之后，限价没放松，而且在加强：
锦麟云锦、北辰观澜府，备案价和地价之间，1万的差距都不到，颇有“不赚钱”的架势；
木渎神盘，天地源拾锦香都，外界认为高层起码能备到1.8-2W/平，最后出来1.7W/平。
新房有限价，而在二手房这边，价格也开始出现松动。
在各大二手房平台上，我们已经可以看见有房东在主动下调报价。比较代表性的小区，如龙湖狮山天街三期、九龙仓繁华里，你能从房源动态里，看到比较明显的调价：
龙湖狮山天街，138.9平房源，新政前挂740万，新政后调至650万。
九龙仓繁华里，98平房源，新政前499万，新政后485万。
再分享一些笔者身边的案例吧：
笔者的亲戚，住新区的鑫苑国际，想同小区置换一套101平房源，新政前挂380万，如今她告诉我，房东已经调价至365万；
中海凤凰熙岸，89平房源，新政前挂363万，当时已有意向买家，房东没卖；新政后，房东开始主动下调价格，调价至358万。
笔者也采访了一些中介，他们表示，确实有房东在降价，新政前市场价500万的房源，房东挂到了600万，政策后又降到500万.......这种反正成交不了的房源，算不上降价，只能算回归理性。
笔者倒认为，不管成交与否，仅仅下调挂牌价这个动作，已经能说明很多了。
04
市场情绪：带看稀少，买家观望
先抛开“降没降价”这个问题，有一点大概没有争议：
从数据看，进入七月以来，苏州二手房市场的带看量，确实在直线下滑。
当然，下滑的成交有多方面因素：
一方面，七八月传统淡季，天气热，买房人也不太愿意出门看房；另一方面，新政之后，买家观望情绪同样非常浓厚。
有中介朋友给出反馈时，直接说“客户都不知道跑哪儿去了”，有人情绪也比较低落，乃至说要等等九、十月，看会不会好点。
现在，我们回到开头的问题：
“苏州楼市接下来的走向如何呢？”
基于上面呈现的市场基本面，直接说结论：
1
新房市场逐渐分化
低限价的楼盘，仍然具有巨大吸引力，未来狮山区域、吴江太湖新城的几个热点楼盘，购房者依旧会面临较为激烈的竞争。
但在政策影响之下，众多新盘将不得不重新梳理蓄水客户的资质，尤其是一些高价盘，性价比有限，“秒光”成为过去式，后继的购买力能否支撑其去化，是需要打一个问号的。
同时，成交量的下行，会逐渐拉低市场预期，”整体稳（区域），局部热（限价盘）“的市场慢慢形成。
下半年，低限价盘依旧难买，不过，由于推新的增加，热点盘之外，选择还是挺多的，部分高价盘可能会出现购房优惠。
2
二手房市场趋冷
带看、成交、挂牌价格......二手房全方位退烧，一个低预期二手房市场正在筑成。
对于中介而言，单纯靠二手房交易，赚钱难度正在增加，越来越多转向做新房渠道者——不限购的常熟成为推介重点，就是一个例子。
相应地，原本二手房市场的买家，会大量流入新房市场。
房东逐渐回归理性，之前一些不诚意的挂牌价格，正回归到正常市场价，而一些急于套现的客户，则更倾向于降价出手。
同时，新房和二手房是相互影响的，当限价新房的量足够规模大时，二手房价格也会被左右——二手房的价格调整，还将持续下去。
看到这里，你是否有了一些思路呢？
没有也没关系，针对现在要买房的朋友，笔者再提供几条建议：
低限价新盘，什么时候都是首选
这个应该是共识。
不过，需要提醒的是，很多的低限价盘，往往默不作声地就预约、验资、开盘了——普通购房者需多关注这些楼盘的动态，尽量提早预约。
过去苏州楼市最滑稽的事情，就是预售下来了，才想起来去排队预约。
二手房可以再等一等
反复强调，二手房的价格调整，是还要持续下去的。
稍微等一等，等新政的效用发酵，等二手房和新房的倒挂差距，缩减到一个正常范围，再和房东坐下来心平气和谈一谈。
下半年，你手握现金全款，在新房市场或许不稀奇，但去买二手房，那真是拥有太大的谈判优势了。
置换卖旧打新，边挂边看
铁了心要置换，少纠结，集中全力“卖旧打新”。
因为限价，新房普遍比周边二手房价格低，置换客户完全不用在意“高抛低吸”、“低抛高吸”这类的问题，而新房的交易成本，也是远低于二手房的。
大可将手上的旧房先挂起来，尽早变现。同时，多选取几个目标新盘，一个不中，两个不中，三个不会还不中吧，总有能买到的。
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