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新政后,苏州楼市未来走向如何,现在是下手的好时机吗

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发表于 2019-8-16 08:43:18 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式
新政后,苏州楼市未来走向如何,现在是下手的好时机吗?
新政后半个月,很多买房人跟我说:“纠结了,突然不知道该干什么了。“
刚需的纠结在于,2年社保的刚性门槛,限价新房中签难,二手房性价比低.......都说刚需不用纠结,越早上车越好,但毕竟钱是自己掏的,看一眼上浮的利率,犹豫反复。
置换客户的纠结,显然要更复杂一点——因为需要“先卖后买”,没卖吧,怕低位出手、卖完后悔;卖掉了吧,揣着现钱,不知道接下来要干什么;再或是即便卖掉,但离置换的目标楼盘还差钱。
我想的是,眼下买房人种种的进退失据,说到底,还是对后市的走向判断不清。
当你自己都不知道应该“看多”或者“看空”的时候,自然而然,就失去了下一步动作的底气。
所以,今天我们来帮大家捋一捋。


苏州楼市接下来的走向如何呢?


这个问题说来宏大,但也并非无迹可寻。下面我们将从成交、供应、价格、市场情绪、热点现象等等方面,还原一下苏州楼市的基本面。

01
成交:积压网签释放,下行大趋势




7月中旬开始,苏州的新房成交,呈现明显的下滑趋势。尤其是新政之后,周成交量基本跌到了一千多套左右——因为政策当周系统暂停,积压了不少的网签。


8月份,网签开始回升一点,但也是因为积压的网签释放。此外,新房网签滞后严重,想在数据端口得见“新政之影响”,起码等到9月份。



相比新房,二手房成交的及时性稍微好一点,但近期成交主要也是以新政前积压的网签释放为主,总体走势和新房差不多。


值得注意的是,园区作为最早实施限售的区域,成交环比是在持续下跌的——政策效果已显现,区域网签量也相对稳定了。




综上,虽然积压网签释放带来了一小波回升,但下行的大趋势亦十分明显——重回周成交两三千套的高位,可能性微乎其微。


02
供应:可售存量少,但潜在供应较大



截止发稿日,苏州的可售新房住宅存量,是33571套,按照七月7701套/月的去化速度计算,大概还有4~5个月的去化周期。


看上去是挺短的,不够卖。不过,这个存量里不包括众多“已经达到销售条件但未取得预售”的楼盘,也就是我们经常说的,”预售被压着“的楼盘。


对比去年同期,供应量增加明显


新政后,房源推新的速度,明显速度加快了,对比一下去年就知道了,去年7月新增住宅供应是18.4万方,今年7月是64.18万方,3倍有余。


而“7.24”至今,已有20盘领取了预售——在政策“稳定供应”的思路下,新盘供应短时间内不会短缺的。


而在土地端口,今年供地面积大约是400万方,按照平均容积率2.5,单套平均100平面积算,差不多可以建房1000万方,约10万套房源,大抵是可以满足市场需要的。


新政之后,你也能感受到放地节奏的加快:


吴江接连3场土拍,而传闻中的市区“4号公告”,据说也在路上了,且据可靠消息,园区也将有宅地放出,可以期待一下。


03
价格:新房限价二手房初现松动


苏州的备案限价,测算起来并不是很困难,业内人甚至还流传有一个计算公式:


价格≈(地价+10000)*1.1+(精装1~2k)



不过正如你所见,这个价格测算体系,还是略有偏差的——最终的备案价格,往往只会比公式算出来的更低。


尤其是“7.24”新政之后,限价没放松,而且在加强:


锦麟云锦、北辰观澜府,备案价和地价之间,1万的差距都不到,颇有“不赚钱”的架势;


木渎神盘,天地源拾锦香都,外界认为高层起码能备到1.8-2W/平,最后出来1.7W/平。


新房有限价,而在二手房这边,价格也开始出现松动。


在各大二手房平台上,我们已经可以看见有房东在主动下调报价。比较代表性的小区,如龙湖狮山天街三期、九龙仓繁华里,你能从房源动态里,看到比较明显的调价:


龙湖狮山天街,138.9平房源,新政前挂740万,新政后调至650万。



九龙仓繁华里,98平房源,新政前499万,新政后485万。


再分享一些笔者身边的案例吧:


笔者的亲戚,住新区的鑫苑国际,想同小区置换一套101平房源,新政前挂380万,如今她告诉我,房东已经调价至365万;



中海凤凰熙岸,89平房源,新政前挂363万,当时已有意向买家,房东没卖;新政后,房东开始主动下调价格,调价至358万。


笔者也采访了一些中介,他们表示,确实有房东在降价,新政前市场价500万的房源,房东挂到了600万,政策后又降到500万.......这种反正成交不了的房源,算不上降价,只能算回归理性。


笔者倒认为,不管成交与否,仅仅下调挂牌价这个动作,已经能说明很多了。

04
市场情绪:带看稀少,买家观望


先抛开“降没降价”这个问题,有一点大概没有争议:


从数据看,进入七月以来,苏州二手房市场的带看量,确实在直线下滑。



当然,下滑的成交有多方面因素:


一方面,七八月传统淡季,天气热,买房人也不太愿意出门看房;另一方面,新政之后,买家观望情绪同样非常浓厚。



有中介朋友给出反馈时,直接说“客户都不知道跑哪儿去了”,有人情绪也比较低落,乃至说要等等九、十月,看会不会好点。


现在,我们回到开头的问题:


“苏州楼市接下来的走向如何呢?”


基于上面呈现的市场基本面,直接说结论:


1

新房市场逐渐分化


低限价的楼盘,仍然具有巨大吸引力,未来狮山区域、吴江太湖新城的几个热点楼盘,购房者依旧会面临较为激烈的竞争。


但在政策影响之下,众多新盘将不得不重新梳理蓄水客户的资质,尤其是一些高价盘,性价比有限,“秒光”成为过去式,后继的购买力能否支撑其去化,是需要打一个问号的。


同时,成交量的下行,会逐渐拉低市场预期,”整体稳(区域),局部热(限价盘)“的市场慢慢形成。


下半年,低限价盘依旧难买,不过,由于推新的增加,热点盘之外,选择还是挺多的,部分高价盘可能会出现购房优惠。


2

二手房市场趋冷


带看、成交、挂牌价格......二手房全方位退烧,一个低预期二手房市场正在筑成。


对于中介而言,单纯靠二手房交易,赚钱难度正在增加,越来越多转向做新房渠道者——不限购的常熟成为推介重点,就是一个例子。


相应地,原本二手房市场的买家,会大量流入新房市场。


房东逐渐回归理性,之前一些不诚意的挂牌价格,正回归到正常市场价,而一些急于套现的客户,则更倾向于降价出手。


同时,新房和二手房是相互影响的,当限价新房的量足够规模大时,二手房价格也会被左右——二手房的价格调整,还将持续下去。




看到这里,你是否有了一些思路呢?


没有也没关系,针对现在要买房的朋友,笔者再提供几条建议:


低限价新盘,什么时候都是首选


这个应该是共识。


不过,需要提醒的是,很多的低限价盘,往往默不作声地就预约、验资、开盘了——普通购房者需多关注这些楼盘的动态,尽量提早预约。


过去苏州楼市最滑稽的事情,就是预售下来了,才想起来去排队预约。


二手房可以再等一等


反复强调,二手房的价格调整,是还要持续下去的。


稍微等一等,等新政的效用发酵,等二手房和新房的倒挂差距,缩减到一个正常范围,再和房东坐下来心平气和谈一谈。


下半年,你手握现金全款,在新房市场或许不稀奇,但去买二手房,那真是拥有太大的谈判优势了。


置换卖旧打新,边挂边看


铁了心要置换,少纠结,集中全力“卖旧打新”。


因为限价,新房普遍比周边二手房价格低,置换客户完全不用在意“高抛低吸”、“低抛高吸”这类的问题,而新房的交易成本,也是远低于二手房的。


大可将手上的旧房先挂起来,尽早变现。同时,多选取几个目标新盘,一个不中,两个不中,三个不会还不中吧,总有能买到的。



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 楼主| 发表于 2019-8-16 08:44:05 来自手机 | 显示全部楼层
刚需投资客户买房可以私聊13915572292
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 楼主| 发表于 2019-8-16 09:03:34 来自手机 | 显示全部楼层
为你提供最新最详细最值得最适合你出售的一手新房信息与资源。微信同号13915572292,请备注谢谢
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 楼主| 发表于 2019-8-17 22:49:45 来自手机 | 显示全部楼层
高新区浒墅关总价150万准现房年底拿房。错过绝无!
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