深度解析——一张地图来解说下苏州

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用地图解读一个城市，会更直观。解说一个乐居生活了3年的城市，对着地图说，很有点意思。

苏州自己的口号是“一城四核，四角山水”。从口号看也已经很有意思，再配合这张图。什么意思呢？就是古城区是个平底锅（因为限高），然后古城往外一点的距离四周高楼拔地而起。而且古城四周是四个区，每个区都有自己的CBD，而且往往就建在离古城不远的地方。站在任意一个临近古城的高楼往其他3个方向看，你看到的是几乎无遮挡的视野，北面的苏州站，东面的东方之门，南面的丽丰重心，西面的狮山路都尽收眼底。

北面是平江新城（属于姑苏区）＋相城CBD；

东面是园区湖西湖东CBD；

南面是沧浪新城＋吴中CBD

西面是高新区的狮山CBD

苏州所谓一城四核，除了古城区一片扁平之外，每个城区都有各自的中心，都有各自的性格。

从太空中看苏州，你很难找到哪里是绝对的市中心。

所以你问一个苏州人，市中心在哪儿，大家是有点懵逼的，有人说观前石路，可是你要不是游人买旅游纪念品或者观光，你会发现一个90年代的商业街，根本不是现代的市中心。然后新潮一点的年轻人会告诉你园区湖西或者湖东，可是地理上，这个往东偏移的可有点厉害。

接下来说说四角山水，也挺有意思的：

苏州的东北角是阳澄湖

西南角是太湖

西北角是虎丘和寒山寺

西面是灵岩山、天平山、穹窿山，以及郊游采摘重地——东山西山

东边有甪直、同里、淀山湖

南面是苏州湾（又到了无处不在的太湖）

每到节假日，不光苏州人，还有很多老上海人都杀到苏州的四角山水，吃大闸蟹的，采摘杨梅、草莓、枇杷的，春游踏青扫墓的，秋天拍枫叶的，一年四季各有玩儿法。

如果游客来到苏州，玩儿法是两极化的：要不就一两日超短途玩玩儿拙政虎丘山塘平江，逛逛诚品。要不就多住些日子，把苏式生活好好把玩，4-5日的旅游最没法安排，这点和杭州以及南京等城市很不同。

对比苏杭，其实很有意思。苏州是有高原没高峰，你要说苏作、苏州建筑以及历史，以及山水，都是禀赋非常高的，到处都是高原，但是缺少西湖这样的爆款。苏州在文化的发掘上也有这个问题，要说苏州的工艺、传承、生活方式，简直浸润了这个城市的全部，每一个角落你都能发现独特的苏式生活，但是可能因为大学不昌的原因，没有现代大学的学术助推，这个城市的文化很多还保留在原始状态，没有人挖掘。

奇葩苏州楼市

从去年到今年，苏州迎来一波大涨，很多地方房价几乎翻倍，园区涨的尤其凶狠。很多人问凯撒，苏州房价猛涨怎么看，未来会往何处走？想预测苏州楼市后面往哪儿走，还需要了解苏州上一轮为何如此疯涨。要知道，在众多省会城市与副省级城市的丛林中，作为全国最强地级市的苏州一直是一个奇葩：

苏州的房价曾是平的

2015年之前，苏州楼市在区域上是没有价格峰谷的。在上海，最好地段的房子卖10几万，最差的一万；在南京，最好地段的房子卖4、5万，然后3万、2万、1万的往下降。但苏州房价一直都比较扁平。2015年以前，2万－3万可以买到金鸡湖边占尽地利的房子，最差的却也要近1万。

苏州楼市的上一个高地“湖西”一年前房价不过两万出头

苏州不同人群生活是割裂的

苏州比较典型的人口分三种：外来打工者（主要集中在城乡结合部以及县里边的工厂里），园区的白领及科技人才（高新区和吴中相城的CBD也有一部分），老城区的老苏州们。三类人彼此的口味喜好，价值体系，对生活的追求都完全不同，没有太多共识。如果你和老苏州推荐园区的房子，他会说园区没有菜市场，买菜太贵而且不方便，事事都得开车。

园区的商业比较集中，但小区旁的微商业却比不上老城市。

对于外来打工者，这座城市的文化以及现代都与我关系不大。来苏州的真正原因是工资高，能吸纳大量产业工人。

对园区的白领以及科技人才来说（也部分包括新区的狮山路等），大家要的现代化的舒适生活。更高档的住宅，更现代化的商场、更宽的马路，花园城市。

对于老城区的老苏州来讲，苏式生活已经足够美好，不需要太多改变，我能随手买到时令蔬菜水果、苏州小吃就够了，然后教育、医疗要好。

苏州房价的扁平化，不过是苏州没有绝对市中心的反映。

说没有中心，但每个区域的人却有着自己的重心。老苏州把古城区当做市中心，逛的是观前、石路；新来的白领、科技人才酷爱园区，逛的是圆融久光，住的是现代大道；然后高新区有他的狮山、相城区有活力岛、吴中区有丽丰；至于吴江，目前还没有完全融入大市，太湖新城自己在搞。更别提姑苏区，建了平江新城、沧浪新城、金阊新城，每一个都要做区域中心。

到处都是中心的结果就是没有中心。换句话说，就是没有一处商业区是苏州人离不开的，没有一处房子是大家普遍想要的。苏州人原来也没觉得有什么，苏州确实是比较均好的，大家没有那么大的差距，反而相安无事。

然而直到有个怪物叫园区。

金鸡湖大桥修了再要修隧道；李公堤、月光码头、博览中心、科文中心；各种星字头的学校都崛起了，再把银行也都给我搬过去，大品牌开发商，即使这么多魔力值加成，园区的房子也没有比其他地方贵一倍以上。

直到诚品书店、新光天地等新一代的商业中心登场，全国文艺青年前来朝拜的时候；直到诚品来了，新光天地来了，九龙仓国金中心都来了，儿童中心，体育公园都要开起来了，园区终于瓜熟蒂落，开始爆发。苏州人才真正感觉到园区真的要成为市中心了。于是有了这样一次补涨。园区和其他地方不同的一点还在于，二手房有价有市。要知道，在二线城市，一手房二手房价格差距一般都比较大，而且二手房往往交易不频繁，但园区是个例外，二手房只比一手房低一点的价格在交易着。

不过说了半天也没啥用，园区没地了，今后苏州如何打造自己的市中心，园区能否再上台阶，平江新城能否中心开花，苏州湾能不能坚持搞起来，大家拭目以待。

文章来源：今日头条