苏州房价领涨全国的背后

三年五年

1，枪打出头鸟，

谁是最大的帮凶？

这几天传得最多的是，苏州要出政策了！

↑5月5日，笔者朋友圈里疯传的苏州调控新政内容（未经官方证实）

因为枪打出头鸟，4月19日中央会议上，再提“房住不炒”，其实4月全国涨幅最明显的只有苏州为3.4%，第二名的兰州只有1.9%，上海只有0.4%

每回猛烈的新政一出，大多数“有产阶级”心里肯定是一片哀嚎，又要站岗站个几年了！

其实，我觉得有一些自媒体、网媒、中介，就是太作！市场越是热昏头的时候，就越应该冷静，什么“地王”啊，“天价”啊，拼命替他们卖吆喝，不是作死嘛！（《米宅长三角》从来不第一时间干这种事！）

“无产阶级”恨你们，因为你们是“哄抬房价”的最大帮凶，是你们让他们更买不起房了！

“有产阶级”也恨你们，因为你们是“地产苛政”的最大帮凶！这年头，“有产阶级”比“无产阶级”更忧心，因为他们更懂得“幸福岂止是奋斗出来的？是搏命出来的！是经历了无数次站岗的磨难，才换来一朝翻身的喜悦！”

2，苏州是长三版深圳

本轮领涨三大主因

原归正传，来说苏州。

近期，很多米粉都会问我同样的问题：“苏州最近涨得那么猛，现在入市还有机会么，会不会站岗？”

我觉得，目前苏州的情势，就跟2016年3月执行5年限购之前的上海一样。基本上是每2-3年走一波行情，行情以来，一下子冲4-5个月，然后横盘2年，等下一波行情来再向前冲！

苏州何时不涨，就看两个指标：

1、会不会出严格的五年限购

2、会不会严控常住人口增长

如果苏州从严限购，只是1年社保变2年，最多也只是每2-3年走一波的行情，再延缓个1年，等风来了，照样涨！事实上，2016年以后，南京、杭州也是要求2年社保，你看他们停涨过么？

本轮苏州领涨全国的原因主要有三个：

1.苏州在2016年这波全国大行情来的时候，起得最早，刹车得也最早，前两年2017-2018年（除了园区2018年已猛涨了1年）几乎没怎么涨，在周边城市无锡、常州、南京、杭州、南通、宁波都大涨的情况下，在今年前4个月完成了一波补涨行情。

2. 苏州是长三角GDP第二城，约是上海GDP总量的60%，长三角GDP第三城杭州，尽管有阿里帝国，也仅是苏州GDP总量的60%。如果把上海比作长三版的香港，那么苏州毫无疑问就是长三版的深圳。苏州是长三角四城（直辖市上海+GDP老二苏州+南京、杭州2省会）中房票最易取得的，只需1年社保就有资格买房，下辖很多县区市还可以“先上车、后买票”的方式补缴社保。补缴的成本约为12000元，比深圳办落户还便宜吧！

你深圳前海最高价可以卖20-30万元/㎡，凭什么我苏州金鸡湖最高价不能卖10万+元/㎡！

3. 上海严格5年限购（没有任何合法的空子可以钻）+严控2500万人口红线，很多“沪漂”是被逼到苏州来的！因为苏州与上海之间的同城化效应已经开始显现，1日通勤圈已经形成！

3，人往苏州赶，感觉还在大上海

“长三角一体化”就算成功了！

那么苏州会不会紧随上海，为了控房价也执行五年限购或严控常住人口增长呢？

我觉得不会！

先看“五年限购”，全国除了帝都和魔都，眼下还没有第三个城市有这个必要。

有人说，深圳不也5年限购（但是不要忘了“来了就是深圳人”，花个3-4万人民币，很快就能落深户）；珠海不也5年限购么，那叫作，去年执行了一年，今年已经改政策了，执行不下去了；海南不也5年限购么，那限购的不是你的“第一居所”，而是“产权式度假村”！

因此，我觉得苏州即使加码调控，顶多和南京、杭州看齐，2年社保了不起了！至于会不会限售2-5年，亲，限售不影响你房票的取得，就算现在嚷嚷着没收你5年的“尿壶”，明年土地财政一减少，哪家不会“因城施策”把“尿壶”再提出来呢？

再看“严控常住人口”，上海是在实际人口已达3000万，17条800公里地铁都挤到爆的时候才从2015年起真正严控常住人口的。上海陆地上15区的面积（去除崇明三岛1411平方公里）才4929平方公里，苏州6区4县市面积8488平方公里，2018年常住人口才1063万，实际人口仅上海的1/3，深圳的1/2，而苏州市面积是上海陆上15区面积的1.7倍，是深圳市面积的4.25倍，要知道苏州是一马平川的平原，深圳关外则多是山区。

今年提出了“长三角一体化示范区”国家战略，什么叫“一体化”？说穿了，只有做到“人往苏州赶，感觉还在大上海”，这“一体化”就算成功了！

1.7倍于上海大的苏州，目前也才三条120公里的轨交通车里程，相当于上海十五年前的水平，到2024年，苏州轨交建成7条线（含连接苏昆沪的S1线）的时候，也只达到上海世博会前2009年的通车里程，仍然落后上海十五年。

苏州目前除了姑苏区（相当于上海浦西市中心7区）、园区（相当于上海浦东）基本已是全部建成区外，其他的相城区高铁新城、高新区生态科技城、吴江区太湖新城，就好比上海2000年代的松江、嘉定新城一样，还处于开发的初期阶段。

苏州最贵的园区目前新房均价3.8万元/㎡（次新房4万+元/㎡，只有到了核心区双湖板块才上5万+元/㎡），同比上海浦东6-7万元/㎡的新房均价（核心区陆家嘴10万+元/㎡），才刚一半价！

苏州园区，整个江苏省的首善之区，长三版的深圳，凭什么房价不能超过上海闵行（均价6W+）、宝山（均价5W+）呢？

那么，什么时候苏州有可能“严控常住人口”呢？我的判断是，至少要等到2030年。那时苏州的城市化和轨交通车里程，有望达到上海2015年的水平。也就是说，未来10年，苏州再走3波大行情，相城、吴中、吴江核心区走到5W+，园区核心区8-10W+，是有可能的！

文章来源：搜狐焦点苏州站